在巴南区李家沱大桥东侧的临江岸线上，有一片形如三角钢琴的区域，总占地220余亩，这就是巴南区水轮机厂片区。3月18日，记者从市规划自然资源局获悉，巴南区水轮机厂旧址B-14-1-3地块于今年2月顺利挂牌成交，面积共106048平方米，地块通过规划引领赋能，采用“土地+历史建筑”组合供应模式等一系列创新举措促成盘活利用，成为重庆市级储备范围内2026年首宗挂牌出让的土地。这也意味着该片区的城市更新正式启动，总投资将达14亿元。

2026年3月18日拍摄的巴南区水轮机厂片区?。水轮机厂的红砖厂房伫立在长江之畔（无人机照片）。 记者?张锦辉?摄/视觉重庆

今年中国竞彩网提出，高质量推进城市更新，盘活利用存量土地和闲置房屋设施。“沉睡”多年的巴南水轮机厂片区，是如何被盘活的？记者进行了打探。

片区盘活面临三个难题

站在片区的厂房外，滔滔长江尽收眼底，对岸就是九龙半岛。其实，这片临江的黄金地块，历史已经接近90年。

巴南区水轮机厂片区的起源，可以追溯到1938年从武汉迁到重庆的恒顺机器厂。1939年，国内第一台水轮机就在李家沱长江边的厂房内诞生。1957年，恒顺机器厂更名为重庆水轮机厂，是国内最早的水电设备制造企业。

半个多世纪的发展历程中，重庆水轮机厂为重庆轨道交通等城市基建提供了关键零部件，带动李家沱形成了工业集群，产品覆盖全国28省市并远销60多个国家，创下了多项“中国第一”和“亚洲第一”。

2017年，重庆水轮机厂完成整体环保搬迁。2018年，市级土地储备机构重庆市土地储备整治中心正式接收重庆水轮机厂地块并进行管护。在这个地块上，有周恒顺故居、重庆水轮机厂铆焊车间等10栋优秀历史建筑，历史建筑面积超过3万平方米。

2026年3月18日，位于巴南区的水轮机厂，红砖外墙爬满葱茏藤蔓。记者?张锦辉?摄/视觉重庆

2026年3月18日，位于巴南区的水轮机厂，厂房内部空间开阔（无人机照片）。记者?张锦辉?摄/视觉重庆

如今，虽然岁月推移，片区的“含金量”仍然很高：北依长江，西接轨道18号线李家沱大桥站，毗邻李家沱商圈、老街，周边社区每平方公里人口密度超过2万人，人气十足。

但是，片区盘活又面临三个难题：项目整治成本和历史建筑修缮费用高；市场主体投资回报周期长，拿地积极性低；历史建筑保护与市场化盘活难平衡。

2026年3月18日，位于巴南区的水轮机厂，残缺的窗户、野蛮生长的植物，如时光留下的旁白。记者?张锦辉?摄/视觉重庆

因此，自2021年完成片区污染治理工作以来，市规划自然资源局一边向市场主体积极推介地块，一边指导重庆市土地储备整治中心、巴南区规划和自然资源局，共同探索盘活的破题之道。

创新“土地+历史建筑”组合供应

直面前述的三个难题，市区两级规划自然资源部门探讨出了一系列解法。

原本，巴南区水轮机厂片区内规划的是传统地产项目，面积大，拿地成本高，回报周期长。经过市级统筹规划，片区东侧厂房的用地性质从商住用地调整为新兴产业用地（M0），可以承载数字媒体、艺术工作室、展览馆、精品餐饮等业态，并且拿地的年限更为灵活，实质上降低了市场主体参与盘活的门槛。片区西侧用地，则保留商住属性，可以用商业收益来平衡保护成本。

2026年3月18日，位于巴南区的水轮机厂，厂房内部一排排窗户规律分布。记者?张锦辉?摄/视觉重庆

同时，片区的规划还融入了区域大局，将李家沱码头、临江摩崖石刻、马王坪正街的渝纱社区、马一社区等联动起来。城市更新完成后，将打通马王坪正街和巴滨路的连接通道，周边2个社区的10多万名居民和重庆理工大学花溪校区的3万多名师生，可以穿过巴南水轮机厂片区直达滨江区域，不需要再绕远路。

最后，为了让盘活真正“可操作”，出让巴南区水轮机厂旧址B-14-1-3地块时，市区两级规划自然资源部门创新采用了“土地+历史建筑”组合供应。市规划自然资源局自然资源所有者权益处副处长唐松松介绍，组合供应对企业来说更方便。以往，企业拿地需要跑一趟，办理历史建筑活化利用等手续又要跑一趟。而组合供应后，企业只需要跑一趟就能办完所有手续，效率更高。

规划构建文商旅融合体

规划落地后，城市更新蓝图十分清晰。地块项目运营方重庆市渝兴建设投资有限公司副总经理丁敏介绍，项目采用“F+O+EPC”模式，实施运营前置，运营公司及其联合体参与项目股权投资，实施利益共享，风险共担。

丁敏解释，目前项目正在进行前期设计和策划，将在招投标时细化到每个项目的具体经营内容。例如，在项目的“次元星球”区域，入驻商家需要提前确定经营的IP，确保可以吸引到人气，真正具备造血能力。而重庆水轮机厂留下的厂房，将打造为“重庆INS新乐园”，利用厂房的独特工业风格，打造个性酒吧集市等。

总的来说，项目核心区以重庆水轮机厂工业遗存为载体，聚焦年轻客群及家庭消费群体，植入主题演艺、二次元动漫、一站式婚庆、青年潮玩等多元业态，构建文商旅融合体。

“规划引领城市更新，巴南区水轮机厂项目是一个典型。”重庆市规划和自然资源局中心城区规划处处长范颖介绍，近年来，市规划自然资源局出台《重庆市城市更新规划设计导则》，推动规划全方位服务城市更新。还形成了城市更新“政策工作箱”，出台短期利用、许可豁免等30余项适配政策，涵盖规划、土地、许可、登记全流程，试点土地组合供应，灵活采取弹性年期出让等市场化供应方式，实现市场主体可接受、建设资金可承受、基础设施全面提升等多赢的效果。下一步将持续打好“规划弹性适配+供应模式创新”组合拳，迭代升级“政策工具箱”，动态更新“优质资源库”，市、区县联动盘活利用土地资源持续激发城市更新内生活力。